Die Immobilie als Investitionsobjekt

Aufwendungen vor Beginn der Vermietung

Bestimmte Aufwendungen, die Ihnen vor Beginn der Vermietung entstehen, können Sie als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Nachfolgend die wichtigsten Beispiele:

• Versicherungsbeiträge: Beiträge zur Bauherren-Haftpflichtversicherung und zur Bauzeitversicherung während der Bauzeit sind in voller Höhe als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar.
• Bauzeitzinsen: Müssen Sie als Bauherr bereits während der Bauzeit Schuldzinsen zahlen, sind diese sog. Bauzeitzinsen als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar.
• Fahrtkosten: Die Fahrtkosten für Fahrten zu dem erworbenen Gebäude gehören zu den Anschaffungskosten dieses Gebäudes. Alle Fahrten zu anderen besichtigten Objekten, die zur Auswahl für den Kauf standen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar, und zwar mit den tatsächlichen Kosten oder mit der Dienstreisepauschale.
• Steuerberatungskosten im Vorfeld des Kaufs der Immobilie: Lassen Sie sich im Vorfeld des Kaufes steuerlich beraten, zum Beispiel im Zusammenhang mit der Gestaltung des Kaufvertrages oder lassen Sie eine Rentabilitätsbetrachtung vornehmen, können diese Steuerberatungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Je nachdem welche Beratung Sie in Anspruch nehmen, können diese sofort abzugsfähig sein oder ggf. die Anschaffungskosten als Grundlage für die Abschreibung erhöhen.
• Vergebliche Planungskosten: Verwirklicht der Bauherr die ursprüngliche Planung nicht, erstellt aber dennoch eine Immobilie, die seine Zwecke erfüllt, dann gehören die vergeblichen Planungskosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind mit diesen abzuschreiben. Etwas anderes gilt, wenn man die ursprüngliche Bauabsicht und damit auch die Vermietungsabsicht aufgibt. Dann gehören die vergeblichen Planungskosten zu den sofort abzugsfähigen vorweg entstandenen Werbungskosten (BFH-Urteil vom 14.2.1978, BStBl. 1978 II, S. 455).

Aufwendungen während der Vermietung

• Umlagefähige Kosten: Alle laufenden Betriebskosten, die man üblicherweise auf den Mieter umlegt, wie zum Beispiel Heizung, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, Warmwasser, Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Treppen- und Hausreinigung, Fahrstuhl, Betrieb der Gemeinschaftsantenne, Gebühren für Kabelanschluss sind als Werbungskosten abzugsfähig. Des Weiteren gehören dazu die Grundsteuer und alle Gebäudeversicherungen. Durch die Umlage auf den Mieter heben sich die Umlagen mit den Ausgaben auf. Voraussetzung ist die Durchführung einer korrekten Nebenkostenabrechnung.
• Nicht umlagefähige Kosten: Ein Vermieter hat üblicherweise auch Kosten, die er nicht auf seine Mieter umlegen kann, sondern die in seinem Risikobereich als Vermieter und Eigentümer der Immobilie fallen.
• Abschreibung: Sämtliche Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes können im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Achtung: das gilt nicht für die Kosten für den Grund und Boden. Diese können nur bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Verkauft man die Immobilie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist, laufen die Kosten für den Grund und Boden ins Leere. Die Abschreibungsregeln sind vielfältig und hängen von mehreren Faktoren ab wie zum Beispiel dem Baujahr des Gebäudes.
• Finanzierungskosten: Nehmen Sie für den Bau oder für den Kauf ein Darlehen auf, sind die damit verbundenen Kosten wie beispielsweise Schuldzinsen und Bearbeitungs- bzw. Kontoführungsgebühren für das Darlehnskonto steuerlich abzugsfähig. Besonderheiten sind beim Disagio zu beachten. Während die Finanzverwaltung ein Disagio in Höhe von fünf Prozent bei fünfjähriger Zinsfestschreibung als marktüblich und damit als sofort abzugsfähig betrachtet, beurteilt der BFH auch ein höheres Disagio als marktüblich, zum Bsp. 10 Prozent bei einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren (BFH-Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14).
• Erhaltungsaufwendungen: Renovierungs- und Modernisierungskosten sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung abzugsfähig. Anders verhält es sich mit dem sog. nachträglichen Herstellungsaufwand, den die Finanzverwaltung typisiert als gegeben ansieht, wenn innerhalb der ersten drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten werden (siehe dazu unseren Beitrag in Heft 3/25). Des Weiteren kann dieser auch zu bejahen sein, wenn das Gebäude durch umfangreiche Baumaßnahmen in seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Liegt nachträglicher Herstellungsaufwand vor, kommt es zu einer Erhöhung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mit der Folge, dass die Kosten nicht sofort abzugsfähig sind, sondern im Wege der Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben sind.
• Sonstige Werbungskosten: Zu den sonstigen Werbungskosten zählen außerdem Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, Kontoführungsgebühren für das Konto, über das die Vermietungseinkünfte laufen, Kosten der Gartenpflege, Verwaltungskosten bei einer Mietwohnung, Reisekosten zum vermieteten Objekt, Steuerberatungskosten für die Erstellung der Anlage, Vermietung und Verpachtung, Räumungskosten für unliebsame Mieter, Bücher und Zeitschriften, die sich überwiegend mit dem Thema „Verwaltung von Wohneigentum“ beschäftigen. Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung, beispielsweise wegen rückständiger Mieten, Mieterhöhung oder Räumung, sind beim Vermieter als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar. Aufwendungen für Telefon, Porto, Schreibbedarf etc. sind absetzbar, soweit sie in Zusammenhang mit der Verwaltung der Mietwohnungen stehen. Nutzen Sie zur Verwaltung einen Computer, können Sie die Anschaffungskosten mit dem entsprechenden Nutzungsanteil als Werbungskosten absetzen.