Die Immobilie als Investitionsobjekt

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und niedriger Zinsen suchen viele Anleger nach langfristigen und stabilen Investitionsmöglichkeiten. Dabei sind Immobilien als Vermietungsobjekte hoch im Kurs. Sie bieten im Alter die Möglichkeit, die Liquiditätslage durch zusätzliche Einkünfte zu verbessern und damit die Altersvorsorge zu optimieren. Da die Vermietungseinkünfte steuerpflichtig sind, sind viele steuerliche Aspekte zu beachten. Dieser Text beleuchtet die wichtigsten steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie im Privatvermögen. Die Gestaltung des Kaufvertrages ist dabei von maßgeblicher Bedeutung.

Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude

In der Praxis kommt es häufig zum Abschluss eines Kaufvertrages ohne Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters. Das führt dazu, dass in den Kaufverträgen ein einheitlicher Kaufpreis festgelegt wird, ohne eine Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude vorzunehmen. Da man im Rahmen der Vermietungseinkünfte nur den Kaufpreis des Gebäudes steuerlich wirksam abschreiben kann, steht man schon an dieser Stelle vor der ersten Hürde im Rahmen der Steuererklärung. Wie teilt man diesen Kaufpreis jetzt auf? Dabei sei erwähnt, dass je höher der Anteil am Gebäude ist, desto höher die Abschreibung und damit das steuerliche Einsparungspotenzial ausfällt. Eigentlich könnte die Sache einfach sein. Man weiß, wie groß das Grundstück ist und man kann den Bodenrichtwert ermitteln. Eine Multiplikation beider Faktoren würde zu dem korrekten Wert des Grund und Bodens führen. Leider akzeptiert das Finanzamt eine solche Vorgehensweise nicht. Es wurden diverse typisierende Verfahren entwickelt, mit denen man laut Ansicht der Finanzverwaltung eine Kaufpreisaufteilung vornehmen soll. Dazu zählen das Ertragswert-, das Sachwertverfahren und das Verfahren unter Hinzuziehung der Immobilienwertermittlungsverordnung. Häufig kommen diese Methoden zu einem höheren Wert des Grund und Bodens als die einfache Multiplikation von Quadratmetern mit Bodenrichtwert. Dies kann zum unnötigen Verlust vom Abschreibungspotenzial führen. Wie lässt sich das vermeiden? Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20. September 2022 (Az. IX R 12/21) entschieden, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich steuerlich anzuerkennen ist, solange sie nicht zum Schein getroffen wurde und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Aufteilung des Kaufpreises unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und der Hinzuziehung eines Steuerberaters bereits im Kaufvertrag vorzunehmen. Für den Verkäufer hat diese Aufteilung keinerlei Nachteile, während sie für den Käufer steuerliche Vorteile bieten und Streitigkeiten mit dem Finanzamt vorbeugen kann.

Gesonderte Aufführung von miterworbenem Inventar

Häufig werden Einbauküchen oder anderen Einbaumöbeln mit erworben. Auch hier macht es Sinn, den Kaufpreis für diese Gegenstände extra zu vereinbaren und im Kaufvertrag auch gesondert aufzuführen. Warum gilt diese Empfehlung? Ohne gesonderte Aufführung im Kaufvertrag unterliegt der gesamte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer ist allerdings nicht auf erworbenes Inventar zu entrichten. Auch hier sollte man einen realistischen Wert ansetzen. Neben der Ersparnis der Grunderwerbsteuer kommt es außerdem zu einer deutlich kürzeren Abschreibungsdauer für diesen Teil des Kaufpreises. Während ein Gebäude je nach Baujahr und Erwerbszeitpunkt auf 40, 50 oder 33 Jahren abzuschreiben ist, kann eine gebrauchte Küche je nach Alter beispielsweise zwischen 5 und 10 Jahren abgeschrieben werden.

Achtung bei Immobilien mit hohem Renovierungsbedarf

Normalerweise kann man Renovierungskosten sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Je höher die Kosten, desto mehr steuerliches Einsparpotenzial. Hiervon gibt es allerdings eine sehr wichtige Ausnahme, und zwar die sogenannte 15-Prozent-Regelung. Diese bezieht sich auf die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG) und besagt, dass wenn die Renovierungskosten, die von einem Vermieter innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie aufgewendet werden, mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Gesamtobjektes!) netto übersteigen, diese nicht mehr sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und zusammen mit dem Kaufpreis über die gewöhnliche Abschreibungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden müssen (zum Beispiel 40 oder 50 Jahren). Diese Pflicht zur Abschreibung führt dazu, dass die steuerliche Auswirkung über einen sehr langen Zeitraum gestreckt wird. Das Finanzamt überwacht den maßgeblichen Dreijahreszeitraum und kann bereits erlassene Bescheide rückwirkend ändern, wenn es im Laufe dieses Zeitraumes zu einer Überschreitung kommt. In einem solchen Fall werden entsprechend auch Zinsen festgesetzt. Bei dieser Regelung ist Obacht geboten, denn der Wortlaut des Gesetzes ist nicht eindeutig. Folgendes ist zu beachten: